事案の概要

相談者は物件の元賃借人で、元賃貸人から物件の原状回復費用として１４０万円ほどの請求を受け、支払を拒否していたところ、裁判を提起されたということで相談に来られました。

解決の内容

相手方が裁判で提出した物件内の汚損状況等の資料を見たところ、確かに賃貸契約中に一定の汚損等が生じていたことは窺えるものの、原状回復の対象範囲が広すぎることや、経年劣化による修繕費用の減額をあまり考慮せずに、過大な金額を相談者に請求しているものと思われました。

そのため、相談者の代理人として、元賃貸人の請求する原状回復費用が過大であることの根拠等を詳細に記載した反論書面を裁判所と相手方代理人弁護士に提出しました。

相手方代理人からは、再反論の主張もなされましたが、当方と相手方の主張を総合的に考慮したうえで、裁判所からは、約４５万円の原状回復費用を当方が相手方に支払うという和解案が提示され、双方とも合意したため、和解により解決することとなりました。

解決のポイント

居住用物件からの退去後に、原状回復費用の金額の見積もりが出されますが、元賃借人の賃借時の部屋の使い方などによって、予想外の原状回復費用がかかってしまう場合があり得ます。

このような場合、どこまでの範囲で賃借人に原状回復費用の負担義務があるのかが問題になりますが、居住用物件については、国土交通省が定めた原状回復をめぐるガイドラインがあるので、このガイドラインが参考になります。

本件も、このガイドラインに基づき、原状回復費用を賃借人が負担しなければならないほどの損耗といえるか（通常損耗か否か）や、負担しなければならないとしても過大な補修費用が請求されているのではないかといった観点から、補修箇所の費用項目ごとに反論を詳細に行った事案です。

上記のガイドラインには一定の基準は示されているものの、実際に原状回復費用を借主に負担させるべきかや、その負担額の妥当性の判断を行うには、個別に、原状回復が必要となった箇所の写真等から、汚損の程度・範囲等を検討するほか、各補修対象の建具や部材等の耐用年数等を考慮していく必要があります。

本件で、相手方は、相手方提出の写真には写っていない部屋の汚損についても、補修の対象に含んで原状回復費用を請求するなど、証拠の不備も見受けられました。

そのため、こうした証拠の不備も指摘しながら、過大な費用請求であることを当方は主張しました。

その結果、裁判官に当方の主張も相当程度考慮してもらえ、裁判所の勧告により当初の相手方の請求額の半分以下の金額で和解することができました。